Huurrecht

24 november 2019

Ons kantoor behandelt sinds jaar en dag zaken op het gebied van het huurrecht. Indien u verhuurder bent van vastgoed (woning-, winkel-, of bedrijfspand) is het voor u van groot belang op de hoogte te zijn van de ins en outs van het huurrecht. Hieronder laten wij enkele voorbeelden de revue passeren die voor u belangrijk kunnen zijn.

  1. Een onderverhuurder overtreedt de huisvestingsverordening van de gemeente. Bent u als verhuurder, makelaar of woonbeheerder aansprakelijk voor een op te leggen bestuurlijke boete?

In het geval waarin door uw huurder (lokale) regelgeving, bijvoorbeeld met betrekking tot onderverhuur, wordt overtreden, kan het goed zijn dat de gemeente u als verhuurder, makelaar of woonbeheerder aansprakelijk houdt voor deze overtreding. Dit wil echter niet zeggen dat u in alle gevallen daadwerkelijk gehouden kan worden tot bijvoorbeeld betaling van opgelegde bestuurlijke boetes over te gaan. Dit is namelijk niet het geval wanneer uw huurder (illegaal) heeft onderverhuurd en het onrechtmatig handelen gelegen is in het feit dat uw huurder zelf onderhuurovereenkomsten heeft opgesteld en gesloten. In sommige, maar niet alle gevallen kan het blijkens jurisprudentie onterecht zijn dat u als verhuurder/makelaar/woonbeheerder aangesproken wordt.

2. Uw huurder schakelt een aannemer in maar laat na deze te betalen. Dit kan voor u vervelende consequenties hebben aangezien de aannemer het zogenaamde recht van retentie kan uitoefenen, hetgeen betekent dat u niet meer over (een deel van) uw onroerende goed zou kunnen beschikken. Hoe voorkomt u als verhuurder dat de aannemer zijn retentierecht uitoefent op uw onroerende zaak?

Een retentierecht kan ingeroepen worden wanneer een partij met een opeisbare vordering de feitelijke macht heeft over een zaak. Hij houdt de zaak dan onder zich totdat de schuld voldaan is. Dit kan ook voorkomen wanneer het onroerende zaken betreft, bijvoorbeeld in het geval een aannemer werkzaamheden in een pand heeft verricht maar hier ten onrechte niet voor betaald wordt. In het geval een aannemer een daartoe verkregen vonnis in bezit heeft, kan hij de onderhavige onroerende zaak zelfs verkopen om uit de opbrengst zijn vordering te voldoen. In het voorkomende geval dat de huurder van een pand opdracht gegeven heeft aan een aannemer en vervolgens de vorderingen van deze niet voldoet, kan de verhuurder in een lastige positie raken. Immers, deze kan enkel met zijn huurder afspraken maken en een derde (zoals de aannemer) is niet gebonden aan afspraken tussen partijen. Bij omvangrijke werkzaamheden kan het derhalve raadzaam zijn voor de verhuurder om zich te bemoeien met contractsluiting en te stipuleren dat de aannemer afstand doet van zijn retentierecht. Andere opties kunnen zijn om de huurder vooruit te laten betalen of garanties te laten stellen, of zelf opdracht aan de aannemer te geven.

3. Het komt meer en meer voor dat u als eigenaar te maken krijgt met moeilijkheden rond het kweken van hennep. Hoe kunt u hiermee het beste omgaan?

Een veel voorkomend artikel in huurovereenkomsten betreft het verbod op het kweken van hennepplanten, waarbij partijen afspreken dat verhuurders het recht hebben de huurovereenkomst te ontbinden in het geval van hennepkweek. Uit de praktijk blijkt ons dat dergelijke regelingen vaak niet waterdicht zijn, zodat het aanbeveling verdient uw huurcontracten ter zake tegen het licht te houden. Indien geen duidelijke bepalingen hierover zijn vastgelegd loopt u het risico dat de rechter in het voordeel van uw huurder beslist, waarbij gekeken wordt naar de duur van de huur, het aantal planten/de grootte van de plantage en het feit of de huurder al dan niet ter zake strafrechtelijk wordt vervolgd. Daarnaast wordt meegewogen of er sprake is van last voor omwonenden en zichtbaarheid van de plant(en). Het is dus zaak u als verhuurder vóór het vorderen van ontbinding goed te laten informeren door een specialist.

4. Hoe voorkomt u dat u als verhuurder of beheerder een bestuurlijke boete wordt opgelegd door de gemeente bij verhuur aan woningdelers?

Er is sprake van woningdelen in het geval er meer dan twee volwassenen (die geen gezamenlijk huishouden of gezin vormen) gezamenlijk in een woning leven. Als verhuurder is het van belang bij verhuur aan woningdelers in het bezit te zijn van de juiste vergunningen. Heeft de verhuurder deze niet, dan kan hem door de gemeente een bestuurlijke boete worden opgelegd. In Amsterdam bedraagt deze bijvoorbeeld voor kamergewijze verhuur aan drie of vier personen € 6.000,00. Bij recidive dient bovendien een boete van € 20.500,00 betaald te worden. Uit recente jurisprudentie blijkt bovendien dat als reeds vóór het verkrijgen van de benodigde vergunning aan woningdelers verhuurd werd alsnog boetes kunnen worden opgelegd. Van belang is dat niet alleen verhuurders maar ook beheerders in voorkomende gevallen bestuurlijke boetes opgelegd kunnen krijgen. Het beleid kan bovendien per gemeente verschillen. Vergunningen voor het verhuren van een onzelfstandige woning worden in Amsterdam bijvoorbeeld alleen verstrekt als er een gemeenschappelijke ruimte in de woning aanwezig is en voldaan wordt aan bepaalde eisen met betrekking tot geluidsisolatie. Als er meer dan vier te verhuren kamers in een woning aanwezig zijn, gelden er bovendien aanvullende eisen. Het is derhalve zaak u goed te laten informeren over het beleid van de betreffende gemeente ter zake van woningdelen.

5. Hoe kunt u het beste omgaan met verhuur via Airbnb?

In het geval van verhuur via Airbnb heeft de Hoge Raad geoordeeld dat in ieder geval toestemming gegeven moet zijn door de vereniging van eigenaren (VvE), aangezien het uitoefenen van Airbnb activiteiten moet worden aangemerkt als bedrijfsmatige exploitatie van een pand en niet als gebruik als woning. Het is van belang u vóór de betreffende verhuur te laten informeren over het van toepassing zijnde VvE-reglement.

Heeft u vragen over huurrecht? Neemt u dan vrijblijvend contact met ons op.